İstanbul’daki alışveriş hayatının en önemli noktaları kabul edilen İstiklal Caddesi, Nişantaşı bölgesi ve Bağdat Caddesi 2016 yılında ciddi kayıplar yaşadı.
Cushman & Wakefield’in İstanbul Alışveriş Caddeleri raporunun üçüncüsü yayımlandı. İstanbul alışveriş caddelerinde perakende pazarı dinamiklerini anlamak amacıyla üç ana cadde, İstiklal Caddesi, Nişantaşı bölgesi ve Bağdat Caddesi seçildi, gösterge ve parametreler yıllık bazda analiz edildi. Bu parametreler arasında; perakende stoğu, ulusal/uluslararası ve hazır giyim/lüks markalar açısından perakende kategori ayrımı, yıllık kiralama hacmi, son 12 ayda gerçekleşen yeni perakende girişleri ve cadde yaya trafiği sayımı bulunuyor.
Rapora göre, 2016 Eylül ayı itibariyle, üç ana caddede toplam perakende stoğu 965 mağazada yaklaşık 195.000m2 civarında olup, son iki yıla kıyasla mağaza sayısında düşüş kaydedildi. Özellikle Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nde yoğunlaşan kentsel yenilenme faaliyetleri ve bina yıkımları nedeniyle mağaza sayısında düşüş yaşandı.
Perakendecilerin sektör dağılımı açısından, %35 ile hala en yüksek orana sahip giyim, ayakkabı ve çanta kategorisini %18 ile yeme-içme ve %16 ile aksesuar-kozmetik sektörleri takip ediyor. Ancak, giyim ve yeme-içme sektörleri mağaza sayısındaki hafif düşüş, son üç yıldır süregelen eğilimi belirginleştirdi. Benzer şekilde, son 2 yılda olduğu gibi hem uluslararası hem de lüks markaların sayısı ana caddelerde azalmaya devam etti. Uluslararası markaların sayısı 2014 yılından 2016’ya 173’ten 140’a geriledi. Uluslararası marka sayısı bazında Nişantaşı Bölgesi 64 mağaza ile ilk sırada yer alırken, Bağdat Caddesi 48 ve İstiklal Caddesi 28 mağaza ile son sırada yer aldı. Avrupa yakasında İstinye Park ve Zorlu Center, Anadolu Yakası’nda ise Akasya Acıbadem ve Emaar Square gibi üst segment alışveriş merkezlerinin açılmasıyla şehirde lüks markaların konumları çeşitlendi ve yaygınlaştı.
Eylül 2015-2016 aralığında bu üç ana cadde üzerinde banka şubeleri ve GSM bayileri haricinde, mağazaları olan marka sayısı 27’den 21’e düştü. Agresif büyüme stratejisi ile aynı caddede ikinci mağazaları açan markalar ise küçülmeye gitti. Özellikle orta gelir gruplarını hedefleyen hazırgiyim markaları, aksesuar ve kozmetik markaları ve yeme-içme markaları bütün bu lokasyonlarda yer alıyor.
Uluslararası Markalar Ciddi Çıkış Yaptı
Konsolidasyonlar ve çıkışlara rağmen, kullanıcı pazarı 105 mağazada 16.000m2 toplam kiralama işlemi ile son 12 ay içinde nispeten etkin kaldı. Toplam kiralama işlemleri en fazla, %40 oranla Bağdat Caddesi’nde gerçekleşti. Toplam yeni kiralama işlemlerinin %42’sini giyim, ayakkabı ve çanta markaları oluşturdu. Kiralama işlemlerinin 74%ünü yeni girişler oluşturmasına karşın, bunların büyük çoğunu küçük ölçekli yerel veya ulusal markalardan oluştu. Toplam kiralama işlemlerinin sadece %15’ini uluslararası markalar sağladı.
2015’te 31 adet yeni mağaza açan, büyük giyim, yeme-içme ve kozmetik markalarının 2016’daki büyümesi sadece 13 mağaza ile sınırlı kaldı. Son 12 ayda, ana caddelere 67 yeni marka girerken, 95 marka çıkış yaptı. Mağazaların büyüklüğü açısından, yeni kiralama işlemleri çoğunlukla küçük (50m2’den küçük) ve orta büyüklükte (100-200m2 arası) mağazalarda yapıldı. Yapılan toplam işlemlerin %80’i 200m2’den küçük mağazalardan oluştu.
Geçtiğimiz son 4 yılda genel boşluk oranları artış eğilimi gösterdi. Eylül 2013’te %5 olan genel boşluk oranı Eylül 2016’da %15’e yükseldi. Boş mağazaların hem sayısı hem de toplam boş alanı arttı. Bağdat Caddesi bu eğilimi ciddi şekilde hissetti.
Azalan Ziyaretçi Sayısı Mağazaları Olumsuz Etkiledi
Toplam perakende stoğu 253 mağazada yaklaşık 62.500m2 olan İstiklal Caddesi’nde, uluslararası markaların sayısı son iki yılda 35’ten 28’e düştü. Ziyaretçi sayısı %12 düşen caddeden 5 uluslararası ve 12 yeme-içme markasının çıkışına karşın, yeni girişlerin büyük çoğunluğu yerel markalardan oldu.
Nişantaşı bölgesindeki toplam stok 380 mağazada yaklaşık 58.500 m2’dir.Bölgedeki lüks markaların yanı sıra hem ulusal hem de uluslararası hazırgiyim markaları ve üst segmente hitap eden restoranlar ile yeme-içme mekanları öne çıkıyor. Nişantaşı’nda 64 uluslararası marka bulunuyor. Buna ek olarak, hem ulusal hem de uluslararası 75 lüks ve erişilebilir lüks markanın mağazası burada yer alıyor. Eylül 2015-2016 döneminde bölgeden çıkış yapan 40 markanın 11’i uluslararası nitelikte.
Toplam stoğu 332 mağazada 75.000 m2 civarına gerileyen Bağdat Caddesi’nden son 12 ayda 43 marka çıktı. Eylül 2016 itibariyle, bu caddede ciddi düşüşlerden sonra 48 uluslararası ve 35 lüks marka yer alıyor.
Raporda, döviz kurundaki dalgalanmalar, ekonomik baskılar ve güvenlik endişeleri göz önüne alındığında, ana cadde pazarında kırılganlığın nispeten devam edeceği belirtiliyor.